据深圳商报消息，随着渔农村“中国第一爆”工程的成功、岗厦河园片区城中村改造项目的启动，深圳城中村改造进入了一个新阶段，政府也正借旧城改造发力，有效整合城市空间资源，再造一类空间形态、经济形态、社会形态与城市全面融合的崭新城区。
日前，经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议批准，《2007深圳市城中村（旧村）改造年度计划》提出，今年将推动皇岗村、湾厦村及深惠路沿线等46个城中村全面改造项目，此外，重点推进西岭下北村、大梅沙村等71个城中村（旧村）的综合整治改造。
“真没想到改造后这么漂亮！我们也都可住上高尚社区了！”渔农村原居民老陈参观完金地名津的样板房后高兴地说。在渔农村实施了“中国第一爆”两年后，记者在渔农村原址看到，昔日的握手楼不见了，取而代之的是9栋30多层高的优美弧形建筑，耸立在深圳河畔，与福田新口岸相互呼应。作为深圳市第一个实行整体改造、推倒重来的城中村改造项目，渔农村改造后有了一个全新的名字——金地名津。
随着渔农村“中国第一爆”工程的成功、岗厦河园片区城中村改造项目的启动，深圳城中村改造进入了一个新阶段，政府也正借旧城改造发力，有效整合城市空间资源，再造一类空间形态、经济形态、社会形态与城市全面融合的崭新城区。
日前，经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议批准，《2007深圳市城中村（旧村）改造年度计划》提出，今年将推动皇岗村、湾厦村及深惠路沿线等46个城中村全面改造项目，此外，重点推进西岭下北村、大梅沙村等71个城中村（旧村）的综合整治改造。
告别“握手楼”时代
“你无法想象，房子原来是可以这样盖的：楼与楼之间几乎是靠在了一起，叫一线天或是握手楼。一伸手，真的可以探进隔壁楼房家的窗户里去。从村口到村尾，每一幢楼从底楼到顶楼，所有的窗户都安上了不锈钢防盗窗，像囚笼一般。”在某旅游公司当导游的小王向记者讲述他对深圳城中村的印象。
上个月小王被告知，其在岗厦租住的房子因为要进行城中村改造，业主要提前与他解除合同，小王将不得不搬到租金更高的地方去。小王了解到，改造后的岗厦河园片区将是深圳中心区的又一张城市名片。届时，一座由标志性写字楼、中高档商业楼、现代城市公寓组成的可媲美香港太古广场的城市综合体将耸立于深圳中心区。
小王说，作为一个到深圳拼搏的年轻人，城中村曾经是他的栖身之地，但现在岗厦以握手楼为主体的城中村，却与深圳现代化的城市形象极不相称，改造是十分必要的。
变脸中高档社区受追捧
此前已完成改造的罗湖渔民村居民邓先生，谈起城中村改造给生活带来的变化，掩饰不住内心的兴奋。他告诉记者，改建之前的渔民村同样是靠房间出租谋生，当时一户一栋楼，楼房多为5层，每户有出租屋15套，月收入在1万至2万元之间。但居住的整体环境很差，楼与楼之间只有90厘米的距离，光线昏暗，空气中充斥着各种味道，属于典型的握手楼。现在收入与以前差距不大，一旦贷款还清，村民每月的收入还将提高到3万至4万元。最重要的是还拥有了高档物业，这是以前的握手楼无法比拟的。
在金地名津售楼处，记者也看到了一番让人与其昔日城中村身份无法联系起来的场面。整个登记大厅的客人摩肩接踵，而在多个样板房中更是挤满了看楼的人流。金地名津的置业顾问刘先生告诉记者，金地作为合作开发商推出大约1300套公寓住宅上市，到当天为止金卡选房者已经超过了6000人。可见金地名津刚一面市就受到置业者的追捧。
改造项目成开发商新宠
在《2007深圳市城中村（旧村）改造年度计划》中，我市共有改造项目117个，其中全面改造类项目46个，综合整治类项目71个。117个项目中，特区内19个，特区外98个，表明城中村改造已向特区外全面倾斜。全面改造的46个项目中，特区内有8个（包括福田区的皇岗村、新洲村，罗湖区黄贝岭旧村，南山区湾厦村、官龙村，盐田区沙井头村、洪安围村、官路下村），特区外有38个。改造重点是福田中心区南侧、龙岗中心城区等重要功能片区及地铁一号、三号线等轨道交通沿线的城中村。
专家表示，伴随着城中村改造，中高档住宅社区将会出现在原先的城中村中。房地产业内人士表示，城中村因为区位优越性、交通便利性以及人流聚集性，越来越多的房地产商正争夺这块诱人的“奶酪”。由于近5年特区内城中村拆除重建规模达到总量的20％，旧城改造也成为房企关内竞争的主要领域。罗湖水贝，福田渔农村、八卦岭、金地工业区，龙岗横岗，南山大冲、蛇口等片区，城中村改造项目大大提升了周边地产价值。目前中航、和黄、金地、佳兆业等一些实力雄厚的港深房产开发商已经捷足先登，抢占城中村改造这块大蛋糕。
城中村改造形成多种模式
近年来，我市城中村改造在“政府主导，市场化运作”的原则下，各区积极探索，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，初步探索出了城中村改造的许多成功模式：罗湖出现了推倒重建的“渔民村”、穿衣戴帽的“蔡屋围”模式，福田出现了“渔农村模式”，龙岗出现了五个自然村变成一个社区的“六约模式”，盐田则创出了三村、四村及西山吓村整体“移地置换”模式。
《深圳市城中村改造暂行规定》明确指出了城中村改造的基本思路：坚持政府引导、市场运作，鼓励城中村集体经济组织自行改造；统一建设、成片改造，有计划地逐步推进；政府针对辖区内城中村改造项目制定一个统一的基准容积率；采取房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式；政府设立城中村改造基金，扶持市政配套建设。在改造模式上，深圳主要采用综合整治和全面改造两大类。
深圳在城中村改造中，既吸引开发商的进入，同时也防止高强度、高密度的开发。开发商在享受地价优惠的同时也受容积率的制约。
相关村落
蔡屋围：欲做深圳华尔街
蔡屋围共有新七、八、九、十坊、老围、南村西、清庆新村几个小区，大部分分布在深圳市金融中心周边，是罗湖区面积最大的一个“城中村”。根据深圳市的总体规划，蔡屋围老围所处的位置正是深圳市金融中心区，这里的改造占地约4.7万平方米，拆除旧房面积约15万平方米，规划总建筑面积为38万平方米。经过改造，将新增18万平方米的甲级写字楼、星级酒店和15万平方米的高级公寓，进一步形成以人民银行为核心的金融城，各商业银行、证券、保险、基金等国内外金融机构聚集的金融城。目前，改造范围内108栋民房的拆迁工作取得突破性进展，已有105栋房屋的业主签订了拆迁协议。据悉，罗湖蔡屋围金融中心区改造工程被誉为深圳的“华尔街”建设，这里正在酝酿再建深圳第一高楼，新楼与地王大厦遥相呼应，珠联璧合，将成为深圳又一标志性建筑。
大冲：将成第二个万象城
今年3月19日，华润深圳有限公司与深圳大冲实业股份公司正式签订了大冲村旧改合作意向书。此举标志着占地68.4万平方米的大冲村旧城改造项目进入实质性阶段。
据介绍，大冲村改造是全市最大的旧改项目，也是南山区旧改重点推进工程。根据《规划》显示，大冲旧改项目总建筑面积达136万平方米，其中住宅面积达80万平方米，商业、办公面积52万平方米，配套设施面积为4万平方米。大冲村改造后不仅扩大了科技园片区内的写字楼、商业建筑，更主要的是会建设更多的附带商业裙楼、会所的高层住宅，将成为南山一个集商业、购物、休闲、娱乐为一体的大型住宅生活区。
据了解，此次大冲旧城改造项目涉及资金将高达60亿元，整个项目计划8年内完成，华润深圳已启动复制“万象城”的战略，而大冲旧改项目也将会被建设成深圳的第二个“万象城”。
岗厦：媲美香港太古广场
岗厦作为深圳城中村的典型代表，随着城市的快速发展，虽成为不少寻梦者的栖身之地，但其环境也与深圳CBD发展日新月异的发展不相适应，犹如国际化城区中的一座孤岛。目前，岗厦河园片区改造正在按计划按步骤有条不紊地推进，即将启动房屋拆除工作，该片区16万平方米土地面积上的590栋房屋全部列入拆除范围，今年11月底前这些房屋及地面附着物将从岗厦村的版图上全部消失。
改造后的岗厦河园片区将是深圳中心区的又一张城市名片。届时，一座由标志性写字楼、中高档商业楼、现代城市公寓组成的可媲美香港太古广场的城市综合体将耸立于深圳中心区。
城中村改造
渔民村破题
“告别城中村，离开握手楼，住进时尚的新居，现在的我，才真正有了城里人、特区人的感觉了！”质的飞跃，让渔民村原居民老钟十分激动。两年多前，他和村民们一起搬进了带电梯的小高层时尚新居。渔民村作为深圳城中村成功改造的典范，不仅让原居民告别了脏乱差的“握手楼”，环境也是“旧貌换新颜”，成为一个环境优美、生活设施配套齐全的现代化新型社区。
从“边陲小渔村”到现代化大城市——这是人们惯常用来描述和概括深圳20多年来巨变的用语。确切地说，这个“边陲小渔村”，指的就是与香港隔河相望的罗湖区渔民村。率先创造了“万元户村奇迹”的渔民村，也成为最早遭遇环境之困的城中村之一。
渔民村在广泛征求意见的基础上，决定旧村改造资金以村民自筹为主，每户需要出资260万到280万元。其中每户村民自筹50万元人民币，其余部分的资金由区政府出面协调有关银行，村民向银行融资，股份公司用集体资产作为融资抵押，建设期内融资利息由区政府支付。工程竣工后银行把贷款转化为楼宇按揭，村民各户按揭年限不等。
经过两年多施工，2004年，渔民新村顺利建成。新建的渔民村由11个小高层单元和1栋20层公寓以及完善的配套设施组成，建筑容积率下降为2.98。每户村民可住进一套240平方米的顶层复式住宅。绝大多数村民户均拥有的物业面积由过去的970平方米增加到近1400平方米，居住环境变成了花园式小区。除了自己居住外，村民都把余下的房间委托社区的物业公司进行统一出租，仅此一项，村民们每月收入便可达5位数以上！
城中村改造
有三种模式
城中村改造的模式按改造主体来分，主要有三种：
第一，政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。
第二，由房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。
第三，由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。
三种模式各有侧重，也可综合采用。
从改造的程度上看，可分为综合整治和全面改造两大类。综合整治基本不涉及房屋拆建，仅从环境美化、治安治理等方面进行改造。全面改造包括整体拆建、局部拆建和异地重建。较之于综合整治的模式，全面改造中涉及的问题会更加复杂。
