3
春风路片区：有效盘源不足百套
世华地产昨日发布的研究报告显示，今年上半年春风路片区的有效盘源不足100套，在单价需求上，6001元／平方米至8000元／平方米以及10001元／平方米以上的单位，占市场总需求量的八成。
春风路片区东起北斗路，西至南湖路，位于罗湖口岸与文锦渡口岸之间，是深圳受口岸经济影响最早、最深的区域之一。片区西面是人民南商圈核心区，通过地铁国贸以及罗湖站来往片区十分便利。
有效盘源不足百套
早期的春风路住宅类型较为单一，以多层为主。而目前在市场上相对活跃的项目主要入市时间为上世纪90年代末期以及本世纪初期，金色都汇、国际名园、美园、云景豪园、凯悦华庭等是片区住宅的代表。它们建筑结构相似，多以小户型为主，84平方米以上的三房以及四房很少，占有量约为市场的5％。与其他片区的小户型相比，并无明显的过渡型居住特性。
春风路的住宅发展源于人民南商圈的崛起，早期的人民南商圈是香港人北上消费的“桥头堡”，因此春风路片区成为深圳最大的港人生活圈，港人置业比例很高。根据市场调查得知，在整个片区的一手楼业主中，港人比例约为90％。在二手楼需求方面，港人也占有市场的80％。
该片区的一手楼业主主要是港人，除了自住以及度假之外，他们手上的单位主要用于片区的租赁市场，所以买卖市场的有效盘源非常少。据统计，这个片区买卖市场的有效盘源不到100套。自从去年美园入市之后，片区再无新盘入市，从目前规划上来看，片区未来几年也无住宅性用地供应。
今年，春风路片区二手房市场面积需求方面的整体趋势与2006年区别不大，市场主流依然是30至46平方米的一房，占有总需求量的51％。与去年同期相比，85平方米以上的物业的需求今年上半年增加到19％，环比增长了10％。
房价租金稳步上涨
2007年1至6月，春风路片区住宅租赁单价维持在50至55元区间。从租赁面积上看，一房和两房是市场的需求主流，分别占有总量的45％和34％，租客为人民南商圈的白领以及周边商圈私营小业主。
在单价需求方面，今年片区6000元／平方米以下的单位已经绝迹，市场需求主要集中在6001至8000元／平方米以及10001元／平方米以上的单位上，分别占有市场总需求量的51％以及30％。片区主要项目当前市场售价为，金色都汇为14000元，国际名园、云景豪园和凯悦华庭均为13000元，美园为15000元。
买家需求主要有两类，一类是价格较低，物业较为陈旧，但有稳定租金回报率的单位；一类是价格较高，物业较新，可能成为交易龙头盘的项目。
4
龙华坂田片区：房价增长幅度放缓
世华地产近期相关数据和市场调研显示，龙华坂田片区的二手楼目前成交价格平稳，市场观望气氛正在逐步蔓延。
监测显示，4月龙华坂田片区二手楼市场均价比3月上涨5.14％，5月比4月上涨4.27％，6月比5月上涨3.87％，楼市均价增长有放缓趋势。经过对龙坂区域二手楼市场的调研，分析发现对二手楼需求的减少，以及有效放盘量少是造成楼市均价增长放缓的原因。
调研显示，由于龙坂二手楼市场价格在高位运行，有约四成的人认为在龙坂购买二手房的性价比不高，大约有六成的人认为房价有泡沫，还有部分人认为目前楼市有价无市，在这些思想的影响下，人们对二手楼的需求减少。另外，有部分持币观望的人群，在对二手楼市场判断不准的情况下，把目标移向了下半年开盘的新楼。下半年片区新盘约4000套，分流了不少二手楼需求。需求的减少，也抑制了二手楼价格的快速上涨。
另一方面，坂田片区与福田区相连，距罗湖区不远，从坂田出发到达福田中心区只要20多分钟车程，地理位置优越，交通便利，区域内楼盘较新，大多数都是2000年以后开发的，经过几年发展，物业管理成熟，生活配套设施完善，很多楼盘的业主还是当地企业如华为、富士康的员工，这些因素促使自住的业主较多。以四季花城为例，大概有70％的业主是自住型的，其有效盘源数量只占总户数的5％左右。
一位置业顾问表示，现在的客户明显没前几个月多了，成交系统也显示，7月上旬的成交量与前几个月同期相比，有较明显减少。成交价格的增长幅度与五六月相比，更加缓和，有些楼盘的成交价格，甚至还维持在6月水平。预计在未来一段时间内，该片区三级市场的供应与需求将进一步受到抑制，观望气氛会继续蔓延，价格也将保持平稳。
