物业管理：“面积决定论”改“双过半原则

焦点1

小区事务管理政府身影依旧

《条例》二审稿公布后，深圳31个业委会与业主代表曾经向市人大递交了一份建议书，其中多处便是呼吁缩减政府的行政干预权限。但三审稿中，这些规定基本没有改动。

三审稿第五条规定，“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业委会的选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常活动。”第二十条规定，“筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。”

对于上述规定，曾经负责起草了业主建议书的胡国剑律师说，虽然部分条款与二审稿时有所区别，但筹备组业主成员的确定权仍在工作站。他认为，业委会是业主选举出来的群众自治组织，是否解散应由业主决定。部分业主代表认为，实际操作中最需要政府监督的是召开业主大会选举业委会这个环节。

对部分业主代表请求限制政府权力的各项建议，人大常委会法制委员会此前曾经给出了回复建议书，认为小区内物业管理活动接受政府依法进行的监管，法理上没有问题，在实践上也是需要的。人大的回复建议书还表示，由社区工作站确定筹备组业主代表也是必要的，因为在业主委员会成立之前，业主自发推荐筹备组成员是一种无序行为，很难形成有效决定，还可能被个别人操纵。此外，由于特区物管条例对业委会参照社团来管理，对违反法律、法规规定的业主委会议，当然可以由主管部门依法取缔或者解散。

焦点2

业委会法律属性依然是未决问题

在昨日提请审议的三审稿中，对于业主委员会的法律地位依旧没有做出明确的规定。

二审稿中，关于业主委员会的法律地位的定性，曾经是多方关注的焦点话题。胡国剑律师认为，因业委会不具有独立的法人资格，在共有物业利益受到侵犯时，这一具有民事主体资格的组织是否具有民事诉讼主体资格，在深圳目前仍缺乏法律支持。

在二审过程中，对于这一问题，人大代表也意见不一。有人大代表认为，应该赋予业委会法人资格，让业委会代表业主行使权利的同时，也能够承担自己的法律责任。但更多的与会者认为，业主委员会目前还不具备法人资格条件。

市人大法制委员会在给部分业主委员会建议回复时也曾表示，关于业主委员会的法律属性，目前还是一个悬而未决的理论问题，现行法律、法规并没有规定说业主委员会是群众自治组织或者是社团法人。从物权法规定的精神来看，二者都不是。因此，目前《条例》是参照社团来管理的，只是没有赋予其法人地位。