按照这一有时间加权的公式，得出的住房空置率为43.81%;假如剔除最后三个月有人居住的面积，得出的空置率为40.61%;假如再取消时间加权，那么得出的空置率为44.28%。“40%的空置率意味着，每5套房至少就有2套在等待房价上涨后出手。”蔡增正在调查报告中写道：经济学中有一种说法是，当投资需求比例超过20%时，房价就有泡沫。如此高的比例是否是分母选择有关，因为调查团队选择的分母是5年间新售出的商品房。蔡增正对此表示：“衡量投资需求，只能看新增部分。因为泡沫发生在新增量。”
“我的担忧并不仅有这些，因为房屋出租率难有统计数据。现有的调查数据并不能反映出租情况，这意味着投资力量远不止这些。”蔡增正直言，房地产能够强烈推动经济增长，但同时也具有反方向的强烈收缩功能，“预判房价中的泡沫程度，是十分重要的举措。毕竟现在的普通老百姓，全都认定买房就能赚钱。”
记者看盘
“全空”楼盘
在二手市场待售很活跃
“整层整层的入住数据都是0，这表明房子卖出去了，却没有人入住”。根据调查团队提供的原始数据，深圳商报记者对部分“全空”楼盘进行实地调查。调查显示，“全空”楼盘在今年有所变化，但是入住率并不高，但周边的地产中介都声称掌握了大量二手房源。
房子是否卖出，这在规划国土部门网站的一手房源公示信息上可以确定。按照流程，一手房源的状态显示为8种：期房待售、已签认购书、已签预售合同、已备案、初始登记、自动锁定、管理局锁定、委员会锁定。除了代表特殊情况的“锁定”，“已备案”指签订的买卖合同已在产权登记部门备案，“初始登记”指房屋已进入初始登记的状态，这两种标注都可视为售出。
9月5日晚8时，深圳商报记者实地探访了福田的御X堤小区，从正东面数过去，C座可见17盏亮灯。一手房源公示信息表明楼盘的的发证日期为2009年9月8日，包括住宅和单身公寓共计662套。其中除了A座两间住宅和C座部分单身公寓为“初始登记”状态以外，其余的均为“已备案”。9月6日上午，记者再次来到该楼盘C座，目光所及的七楼以下，阳台上晾着衣物的有11家。在售楼中心，工作人员称该楼盘A、B两座均已售罄，只剩C座单身公寓还余部分未售。附近中原地产的房产顾问告诉记者，虽然A、B座已经没有一手房源，但目前已有不少二手房源投放到市场，“都是未装修的毛坯房。”
9月7日上午，深圳商报记者来到南山十五×花园。一手房源公示信息显示，十五×花园的发证日期为2008年11月4日，共计887套住宅出售。销售情况为基本已进入“初始登记”或“已备案”的状态。小区正门口，一名维修工人告诉记者：“这里的人一直不多，最近开始才慢慢多起来。”在记者停留期间，两辆满载装修材料的车驶入小区。当晚9点，记者再次来到这里“数黑灯”，小区东南角17层的住宅楼，东面一侧可见六盏亮灯，正南面可见五盏亮灯。附近中联地产的房产顾问称：“该楼盘已开盘的一手房早已卖完了，但目前我们这里有几十套二手房在售，基本上是未经一手房主装修。”
南山的××阅海台是调查数据显示空置率比较高的楼盘之一。一手房源公示信息显示，发证时间为2009年4月15日，为独栋高层，共计106套住宅销售，绝大多数显示状态为“已备案”。9月7日下午，楼盘附近的道路还在施工中，最常见的是各个售楼中介的工作人员。当晚8点，记者看到25层高的楼盘正南面可见到20盏灯。附近世华地产的房产顾问告诉记者：“这个楼盘的户数少，在2009年一手房就全部卖完了，现在市场上有一些二手的毛坯房。”
