统计标准
每月用水不足4吨的
视为空置
如何统计空置率?眼下并无固定模式。从国内已有的实践来看，较为常见的是“数黑灯”、“算电表”，大学生此次采用的是“计用水”。
麦日炯和潘志彬告诉深圳商报记者，对于选用哪种调查方式，调查团队最初有过激烈的讨论。去年8月，北京发起了“网友集体晒黑灯”活动，但是“数黑灯”的办法在实验过后被排除：“第一，到底应该在哪天数?几点数?这些都没有确定的标准，做出来数据浮动很大。第二，如果对楼栋和户型不熟悉，可能连楼道灯和房间灯都无法区分，数据不严谨。第三，晚上做调查，无法保证学生的安全。因此，数黑灯在我们看来是不可行的。”
接着被排除的是“算电表”。北京联合大学应用文理学院的课题组，曾对北京50多个2004年至2006年售出后入住的小区用电情况进行调查，结果发现电表几乎不走的比例高达27.16%。去年10月，郑州大学也对郑州的楼盘进行过用电调查，但最终结果并未公布。蔡增正教授表示，用电量多少与使用电器多少有关，大于0的部分存在低估空置率的问题，选择用电量并不能准确反映是否有人入住。
调查团队选择的是全年用水量，并且划下了每月用水4吨这个标准，超过4吨视为有人入住，不超过4吨视为无人入住。蔡增正表示，选择4吨水的标准线，是出于对生命需求的考虑，上厕所要用水，做饭要用水，洗澡要用水，这是一个保守的估计：“我自己身边有一对节水模范，冬天用水量在6至8吨，夏天则是8至10吨。”
选择4吨为分界线，还来自深圳水务局的数据。根据深圳水务局所公布的数据，2010年全市用水量达到18.98亿吨，其中，城市居民生活用水6.69亿吨。以深圳全部人口为1400万计算，每人每月的平均用水量为3.98吨。调查团队据此认为，每户4吨的划分标准是可行且“相对保守”。
如何计算空置率，目前并无固定模式。去年9月10日的《深圳商报》报道称，作为国家统计局的试点城市之一，深圳进行了空置房调查。知情人士表示，这是一项不对外的调查，深圳方面上呈的是原始数据，并没有汇总后的具体结果。据了解，国家统计局布置的这项调查，也没有采用统一方式，受委托的调查公司既通过夜间看灯确定是否入住，也通过向物业管理调查水电用量确认入住，还包括直接上门调查。
但在舆论看来，这种调查是一个积极信号。作为房地产重要指标，原有的住房空置率类似于商品库存统计，计算的是单位时间里商品房的出售率;现在的空置率调查，是指已出售商品房的入住情况，这种变化更能准确反映楼市的投资需求。
调查结果
5套房中就有2套
在等着升值后出售
空置率超过4成，这是调查团队汇总数据后得出的结果。对于这个看似惊人的数据，蔡增正表示：“这个数据建立在调查基础上，是推算出来的结果。”
“本来想进行一次普查，但是条件受限，最后变成了一次典型调查。”蔡增正坦言，结果只对本次调查负责，但是大学生团队最终调查的住宅数，依然在4万套以上。调查团队选择的区域是福田、南山和宝安三区。没有选择罗湖的原因，是因为作为老区，罗湖新建小区相对较少，放弃盐田的原因是居住密集度远不如福田区和南山区，而龙岗的淡出除了距离远的原因以外，还因为该区房地产开发相对较迟。
根据规划国土部门网站上公布的资料，调查团队决定在福田与南山区进行普查，而对宝安区只进行典型调查。最终的结果如下：福田小区总数为36个，最终只获得20个小区的数据;南山有89个小区，获得数据的有44个;宝安区有212个小区，获得数据的有57个。“学生们调查起来很困难，一般都得不到物业管理部门的配合。这些学生还耍了点小聪明，告诉对方要进行节约用水调查，这才获得了去年全年的小区用水统计。”蔡增正如此表述。调查者潘志彬说，落单的独立调查还有着未知的风险：“我去宝安一个楼盘调查，结果被人跟踪，幸亏发现得早，及时甩掉了。”
计算套数还是计算面积?调查团队选择的是面积。蔡增正教授列出的公式显示，针对样本的空置率计算如下：按照每户(一定面积)每月用水量低于或等于4吨者，也就是符合连续空置3个月以及3个月以上条件者进行累加，再乘以连续空置的月份数，再看空置面积占总面积的百分比。
