供应告急
土地出让“量减价升”
房价过高政府不见得高兴，深圳已经过了依靠地价上涨的年代。”
——深圳规土委官员
税收大增之下，深圳市规划和国土资源委员会(下称深圳规土委)的数据却显示，2009年深圳土地出让收益的绝对值并无增长。
深圳规土委一位专家提供的统计数字显示，从2006年到2008年3年间，深圳市地方财政收入一般预算总计约2300亿元，土地收益约540亿元，平均每年土地收益180亿元左右，占财政预算收入约23%。
《财经国家周刊》记者调研到的数据是，2009年深圳市土地出让金总额约130亿元，比前3年的平均值少了50亿元。对此，深圳规土委官员在接受《财经国家周刊》记者采访时解释说，“房价过高政府不见得高兴，深圳已经过了依靠地价上涨的年代。”
在此前中国指数研究院发布的全国土地出让金调查报告中，“住宅用地楼面地价涨幅”排名一栏，深圳则以203%的涨幅跃居榜首。
深圳世联地产顾问股份有限公司市场部王海斌提供给《财经国家周刊》的一份深圳土地成交统计数据也显示，2009年的土地公开交易中，深圳市出现了超高溢价的“抢地”现象，几幅成交地块溢价甚至超过200%。
对于深圳土地出让收益逐年下降，当地一种普遍的解释是深圳土地资源骤减。“土地收益绝对数没有增加，但来源于溢价成交、地价上涨的相对收益却‘多收了三五斗’”。深圳房地产业内人士如是评价。
2009年12月中旬，《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)草案》在网上公示。该草案称，目前深圳未利用土地4360公顷，仅占全市总面积的2.23%。且规划期内，深圳市建设用地规模总量微增3.9%，未来目标是“零增长”或“负增长”。
深圳规土委负责人对《财经国家周刊》表示，“减量增长”是深圳市未来城市建设和发展要必然面对的事实。“从2005年到2015年，依据国土资源部确定的指标，深圳的可用地仅30平方公里。”土地供应已呈告急之势。
《财经国家周刊》记者从深圳市国土、银监部门获得的信息是，“目前深圳市政府层面的土地抵押贷款很少”。深圳银监局数据显示：截至2009年4月末，深圳辖区内共16家中资银行对深圳市政府融资平台发放了贷款，贷款余额为181.66亿元，这个数字是深圳市地方财政收入的22%。至于2009年4月以后的政府贷款数据，深圳银监局没有提供。
在综合以上银行、地税和国土部门相关财务数据后，深圳市房地产资金循环的大账目有了一个理论上的框架：深圳市2009年1944亿元房价总市值的上游，即资金来源，除995.59亿元的年度新增个人按揭贷款外，剩下的可能是各类庞杂的炒房资金。
而1944亿元房价总市值的分配去向中，至少包括268亿元的银行利息、124.7亿元房地产业税收(不计建筑业税收和对房地产的减税额)和130亿元土地出让收益。余下部分，在理论上归开发商支配。其中至少包括开发利润、建安成本、营销管理费用以及其它不可预见费用，也包括房价利益链条上的中介机构和炒房者等。
此外，在深圳地税部门下一步“扩大税源”的构想中，深耕“土地增值税”也在考虑之中。目前深圳对土地增值税采取的是预征收，税额较低。不过，据深圳地税局透露，下一步对于土地增值税的清算工作已开始启动，“初步统计有180多个楼盘，涉及税额30-40亿元。”
