深圳豪宅 看我七十二变

　　●从银湖、香蜜湖、华侨城直至今天的二线拓展区，深圳豪宅版图在变大。

　　●受土地密度条件和城市发展空间的限制，今天的深圳豪宅越变越“高”。

　　●告别独立、联排和双拼的“老三样”，豪宅形式也在多样化。

　　从银湖到香蜜湖、华侨城，深圳豪宅区的变迁，实际是城市发展进程的体现。

　　后海湾：关内最后豪宅区?

　　近年豪宅区出现向关外发展的趋势，其主要原因在于住宅地块供应逐年趋少，关内住宅供应紧缺。2005年之前各年的供应基本都在400万平方米以上，2005年则跌落至300万以下，2007、2008年均不足200万平方米，2009年上半年不到80万平方米。住宅供应总量已经如此之少，还能成片开发的区域更少。

　　据此，业内人士分析，后海湾片区可能是深圳市内最后的豪宅片区。其区域本身属于深圳湾15公里滨海休闲带，拥有稀缺的海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。根据《深圳市蛇口东填海区详细规划》，后海湾住宅区定位为“代表深圳门户形象的滨海生活区”，基于“门户形象”的高端定位，政府斥资高标准打造区域内的各项公共配套，如F1摩托艇赛场、深圳湾体育中心、深圳歌剧院等。

　　深圳拓城 豪宅出关

　　关外则有大片可开发的土地，并且随着公共配套的改善，关外宜居指数也在不断提高。比如宝安中心区，定位于与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心，规划建设目标为独具海滨特色的现代化花园式城区，其发展规划不亚于福田中心区。再如龙华二线拓展区，规划形成一个中心区六个居住区的布局结构，二线拓展区现状山体自然植被保护良好，环境优美迷人，并且距离福田和罗湖都十分近，因此完全具备打造豪宅区的条件。随着《深圳市综合配套改革总体方案》的实施，具有深圳特色的二线关完全可能被撤销，深圳中心向北辐射，更多高档住宅区、豪宅区将在关外出现。

　　由于城市中心豪宅越来越少，更多豪宅远离市中心，如今交通的便捷度成为豪宅一大营销要点，不说二线拓展区的豪宅，不说观澜的别墅，单看盐田的顶级别墅，同样强调“20分钟，咫尺城市中心”。

　　高层同样豪气十足

　　伴随豪宅区的变迁，豪宅产品本身出现不小的变化。例如，受政府控制低密度土地出让的影响，豪宅产品逐渐高层化。早期的豪宅以多层、别墅为主，如银湖别墅区、华侨城的纯水岸，容积率都很低，别墅以及多层是主要的产品类型。随着香蜜湖豪宅区的兴起，别墅+高层逐渐成为豪宅的主流产品配置，如水榭花都、香蜜湖一号、熙园等。产品类型全部是高层的豪宅项目逐渐增多，如福田的雅颂居、黄埔雅苑，南山的红树西岸等。2008、2009年深圳市又出现半岛城邦二期、天安高尔夫珑园和华润幸福里。

　　低密度作为豪宅的必备条件如今被完全打破，究其原因主要有以下几点：1.供应地块逐渐减少，且呈现面积小，容积率高的特点，而别墅类产品具有占地面积大的特点，因此高层产品则更适合此类地块;2.高层产品最大的优势就是因高而视野开拓，通过产品设计的创新，再配以星级物业服务，从而打造优质的豪宅项目。

　　别墅“叠起”成为风尚

　　作为豪宅里面的顶级产品，别墅产品本身也产生较大变化。2007年之前深圳市场供应的主流为独立别墅、双拼别墅和联排别墅。但是从2007年开始，叠拼别墅逐渐盛行，今年上半年叠墅供应量甚至是别墅的1.76倍。

　　叠墅的兴起并流行，一是为了满足项目定位与建设指标之间的平衡，二是为了满足越来越多的城市新贵的需求。此外，豪宅对业主的私密保护也在不断增强。现在很多楼盘把工人生活区后置，专设入户门，如皇庭港湾、天安高尔夫珑园等，更好的保护了业主的隐私。