经过2006年、2007年以及今年上半年的快速上涨，深圳房价又回到了历史高位。价格快速上涨，供应相对不足，成交曲线不断上下波动的房地产市场，一直紧紧牵动着市民的心。房地产市场此番的疯狂态势还能维持多久？又将走向何处？越来越多的买房者和投资者面临着比以往更加艰难的抉择。为此，本报记者兵分多路，深入各大片区调查采访，从今天起将陆续推出“深圳房地产市场五问”大型新闻专题报道，以期对深圳房地产市场进行一次比较全面的扫描，帮助读者做出清晰判断。
炒房时代是否已经结束？
多数投资客表示，短期炒房已很难获预期收益
从事地产中介的林先生曾于2007年买过一套房子准备投资，但没想到后来楼市突变，手头的房子成了“积压货”，迟迟无法出手。好在今年年初楼市回暖，他才赶忙将房子卖了出去。
“看似我赚了，但实际上我在中间环节上亏了不少，包括营业税、利息等。”对于自己失败的原因，林先生分析到：“自己当时不理性，人家买我也买。在选房时对楼层、朝向也没仔细考虑。”他说，这次经历让自己在投资方面更加理性，暂时不会再出手。
提起炒房，很多的投资客都有自己的伤心事。一位不愿意透露姓名的投资客告诉记者，2007年，他在园博园和竹子林一带买下了12套房，没想到，2007年下半年，深圳楼市开始调整，这些房子中甚至有4套没有租出去，还款压力很大，没办法，在调整看不到尽头的时候，他只好将手里的房子低价出手。今年上半年，他的房子终于全部抛完，“辛苦一场，算下来，倒亏了300多万。”
这位投资者说，“房价暴涨之后，再获理想收益几乎已经不可能。五年之内我不会再炒房了。”
不再炒房的感叹，源自投资收益的大幅下降甚至亏损。人们也许都还记得南山一个有名的楼盘，2007年它在最高位时曾卖到每平方米4万元，但是此后随着市场的调整，它的价格一路下跌，虽然经过今年上半年的大幅反弹，其成交均价仍比当时低6000元左右。当年的炒房者多数仍在被套之中。
一位投资客表示，投资一套房子，他的最低预期收益在30%以上，行情好的时候自己的最好成绩达到了300%。但是，在现在的短期价格高位，楼市面临再次调整的可能性极大，短期炒房的收益将会大幅下降甚至亏损。
其实，大量的投资客也已经看到了这一点。市场信息显示，今年3月之后，前期投资者抛盘急增，二手房成交随之大幅放量。
众厦地产总经理助理林晓华表示，深圳房价目前已经升到一个高位，投资价值在明显“缩水”。以5月份为例，5月二手房的租金回报率仅有3.5%，已低于目前银行5年期定存。资料显示，深圳6个区域的租金今年基本在原地踏步，全市每平方米租金从1月份的36元到6月份的37元，只增加了1块钱。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，个别楼盘的租售比（房子单月租金与房价总额的比值）已经超过1∶400，值得投资者提高警惕。
资深投资客邹建民表示，租售比低于1∶250，他就不会去买房，现在的楼市对他来说没一点吸引力。他认为，现在深圳房价泡沫已经比较严重，“当一个人三四个月的工资才可以买1平方米房子的时候，当买一套房子要50年才能供完的时候，都代表这个市场荒唐到了极点。”
市场上的成交信息也反映了投资者如今的明显谨慎心态。随着房价持续上涨，5、6月份出现的炒房小高潮渐渐回落。“前几个月我们忙都忙不过来，但是现在我们都闲坐着了。”昨日记者走访了福荣路沿街的地产中介商铺，一位销售人员如是说道。
事实上，开发商对下半年甚至明年收益的担心一点也不亚于投资者。今年上半年，深圳发展商捂盘现象比较明显，比如后海一带。但是，多方信息显示，由于房价的快速上涨，发展商出于对后市价格下跌的担心，下半年推盘的速度已经大大加快。
万象地产顾问有限公司的方经理告诉记者，目前炒房热度大大降低，主要原因有两点，一是日前银行纷纷收紧“二套房贷”，不少投资客也赶忙收紧了自己的钱囊，不敢轻易出手。二是经济学上的杠杆效应并没有起到相应作用，投资客都看着楼市“晴雨表”，在当前高房价的情势下，处于观望状态。
当然，对于楼市的长期走势，业内人士仍然看好。肖小平是有名的“物业论”者，她表示，投资分为两种，一种是短期逐利型，一种是长期持有型。一般来讲，以一年期为限，短于一年持有时间的可称之为短期逐利，长于一年期的，则为长期持有型。虽然投资者短期有一定难度，但是因为供需关系仍然较紧张，尤其是综合素质较高的物业，严重供不应求，所以目前这种价格上涨的趋势不会改变。只是因为前期上涨过快，买方需要时间消化，所以预计今年下半年的涨速会趋缓。短期逐利的投资客，收获也许不如预期中理想。但长期来看，深圳楼市的趋势仍然向上。
对于下半年的炒房市场，不少中介人士表示不看好。连显龙说：“7至9月份本身就是房市淡季，因此预计下半年还有一波小高潮，但投资客进场的不会多。上半年的投资客也都以短期投资为主，不敢贸然行动。”万经理也表示道：“2010年利息往上调的趋势已经很明显，在高价位上投资客不会轻易出手。”
业内人士纵论开征物业税能否抑制房价
平抑房价有可能 长线投资影响大
“现在租金本来就不高，如果再交物业税，租金都不够月供了。”福田区白先生有两套房子，去年花60万买的一套小户型已经出租，每月租金2300元，按揭贷款每个月2100元。听说深圳近期已经将开征物业税提上了官方日程，并有专家预测税率在1%左右，白先生盘算着第二套住房物业税，“如果按1%的税率算，一年是6000元，每个月500元，除去租金，我每个月还得搭上300元还月供。”白先生感觉，这样一来，眼下的投资就赚不到钱了。
在业内人士看来，物业税的本意是增加房产的持有成本，抑制“全民炒房”的冲动，避免少量人占据过多的房产资源和社会资源。虽然今年以来深圳房价高歌猛进，但是租金并没有跟随房价上涨，投资回报率已经降低，物业税的开征无疑会给房产投资雪上加霜。
深圳将物业税提上日程
近日，备受关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年（2009－2011年）实施方案工作安排表》。作为深圳市第四轮财政体制改革内容之一，《安排表》提出，将简化房地产税税制，适当探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税、制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作。据悉，深圳是首个把开征物业税提上官方日程的城市。
不过，深圳市地税局事后对盛传的“物业税或将在深圳首先开征”传闻予以否定。深圳市地税局有关负责人表示，深圳不会成为首个开征物业税的城市，但或许会成为全国多个（开征物业税的）试点城市之一。该负责人强调，《安排表》中的有关规定实际上仍在等待中央审批过程中。
租金回报率将降低
据了解，房地产投资主要分为两种，一种是长线投资客，以长期收取租金为回报目的，租金回报率以高于同期银行存款利率为衡量标准；另一种则是短线投机客，在房价的上升周期通过换手达到赚取利润目的，租金回报率不再重要，这种现象如今在豪宅投资上比较常见。
物业税增加的成本能否转移到租金上？“指望提高租金来转嫁物业税带来的成本增加不现实。物业税如果开征，肯定会令房产投资回报率降低。”深圳投资理财研究人士丁云峰接受本报采访时表示，短期来看，房东可以将物业税征收部分转嫁给租客，但长期来看，租金不可能随意上涨。“美国私人物业正常交税额度大概是每年1%－3%的房产价值，按照国内专家预测的物业税在1%左右，假设一套100万元的房产，如果按照每年1%的税率征收，那么业主每年需多支出1万元，那么租金每月就要上浮800多元，这在深圳租房市场来说，是不可能实现的。”
平抑房价有可能
有不愿透露姓名的资深投资客向记者坦陈，物业税对房价影响非常大。“拥有一套物业时间越长，成本就越大，因此对短线投资客反而是最小的。”该投资客进一步分析说，物业税开征对长线投资客和自住客影响最大，而他们正是目前市场上最主力的购买者，也是“击鼓传花”游戏中最后的接盘者，“物业税开征，令他们持有房产的成本增加，那肯定会令他们犹豫，对房价上升有抑制作用。”
尽管物业税如何征收还未知，市民对于物业税是又爱又恨。记者日前对市民进行随机采访时发现，基本上是没买房的人为物业税齐声叫好，希望物业税降低房价，打击投机；而对于已经拥有房产的人，则认为开征物业税将增加一笔不小的家庭负担。比较客观的市民陆先生则认为，虽然开征物业税是一笔负担，但是通过物业税来宏观调控房地产市场还是有必要的，尤其是在打击投机方面将比较有力度，从长远来看，对市民也是有益的。
中介热议投资二手房的价值回报
二手房：一看价格 二看稀缺
进入8月以来，深圳二手房市场明显冷清了许多。记者走访香蜜湖片区了解到，与前两个月比较，各地产中介机构的成交量均出现了不同程度的下滑，部分楼盘的成交跌幅高达40%。“看盘的人多，下单的人少。”这是地产中介的普遍反映。
二手房市场再次走入观望期。如果此时出手购房投资，风险会否陡然增加？投资二手房的价值回报会不会越来越小？带着这些疑问，记者走访了多位地产经纪人和市场研究人士，他们以香蜜湖片区为分析范本，给出了自己的答案。
价格和稀缺性是投资要素
中原地产深港研究中心总监张伟(张伟博客,张伟新闻,张伟说吧)在接受记者采访时表达了个人观点，“即使现在深圳房市有调整，但大的方向没有改变，所以此时入市投资也还是有价值的。”所谓的“大方向”，张伟认为，很多投资者的资金比较充裕，市面上可选择的理财工具又不多，加之对房产的刚性需求没有减少，所以深圳房市接下来不会出现太大波动。
“当然，现在出手不会像去年底那样买什么都赚钱。”深圳世联行房地产经纪有限公司熙园（
查看地图）分行经理代成云对记者说，香蜜湖片区的二手房均价已经达到2007年的最高峰值，部分豪宅如水榭花都（查看地图）、香域中央（查看地图）、熙园、香蜜湖一号等已经远远高于2007年的最高点。但是，在代成云看来，此时购房投资的风险大小还在于购买者的看盘眼光，如果户型、配套设施、地理位置、小区环境等综合素质都是优良的，其价值回报可能没有前几年那么高，短期内也可能不会有太大回报，但从长远看，投资回报率依然可观。
张伟指出，投资二手房的关键因素有两个，一是价格低，二是稀缺。现在投资的着眼点主要在稀缺性上，尤其是资源稀缺性的住宅，比如豪宅，风险明显小于普通住宅。”
下半年走势有望持续平稳
记者采访多个业内人士发现，走势平稳基本是他们对深圳二手楼市接下来的发展共识。张伟向记者表述的理由颇具代表性，他说，购买力依然存在，市场的稍微降温会积攒更多的购买力，观望气氛的形成多是信贷收缩信号造成的，一旦这一气氛退却，购买力马上就会彰显和释放出来。
“前几日，深圳银监会出台了二套房标准，业内对此的解读均是‘宽松’。因此，信贷对深圳二手房市场的影响非常有限，下半年的走势不会大起大落。”张伟的观点与大多数业内人士一致。
受房价迅速上涨财富效应吸引
深圳楼市投资客已达四成
今年上半年，在房价迅速上涨的财富效应下，投资客大量涌入深圳楼市。地产机构的一份研究报告显示，深圳楼市投资客已达四成。
“近期投资客突然增加，年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，现在已经达到30%左右。”中原地产5月份的一份报告显示，投资客涌入成为近期楼市的显著特点，4月购买二手房目的是投资或自住兼投资的比例为15%，环比3月份增长了5%，而目前已经达到近30%。
深圳中原地产总经理李耀智说，“我们监测到，今年六七月，整个深圳楼市有30%左右的购买者是投资客，其中买豪宅和买普通住宅差不多各占一半，而豪宅的贷款量更大。现在银监局重点要求严查‘两套以上（含两套）非普通住宅’的违规放贷，应该也是考虑到先重点打击这部分。”
早在7月份的时候，中原地产一位置业顾问肖小姐曾向记者表示，目前市场上投资客的比例还在不断升高，部分热点片区如口岸片区、地铁物业、中心区、关口片区等，投资客与自住客比例达到了55%，其它片区基本上为37%。
这仅仅是在深圳本市，在珠三角，来自深圳的投资者更多。记者在一次周末随一位朋友去惠州大亚湾看房，这位朋友也是一位投资者。在体育中心旁，一个中小户型楼盘的销售员介绍，该楼盘的买家全部来自深圳。
一位市民向记者表示，楼市投资客的目标当然是房价的进一步走高，他们在获取收益的同时，不仅加大了市场风险，同时也推动了房价，为初次置业者无形中设置了更高的门槛。
资深地产评论员王世泰表示，深圳楼市上涨主要原因在于通胀预期及宽松的信贷政策带动投资需求入市，但在经过连续几个月的上涨后，投资客比例增加，这表明深圳楼市投机情况已经渐现。“现在入市的投资客，看中的并不是楼市的租金回报，更多是来炒差价的，就是在做击鼓传花的游戏。”他表示，这种现象已经不健康，是一个危险信号，“房价上涨已经呈现出泡沫成分，风险也在增加”。
