深圳6月份新房成交均价在每平方米14200元。与去年底全市成交均价相比，半年上涨29.33%。记者从多家房产中介的统计数据发现，在房价上涨热销的背后，投资客不断涌入成为近期楼市的显著特点。昨日，多位业内专家接受采访时一致认为，投资客的不断涌入是一种危险信号，伴随着房价持续上涨，深圳房产投资价值已明显降低，投资者入市还需理性。
投资客玩起“击鼓传花”
“近期投资客突然增加，年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，现在已经达到30%左右。”中原地产报告显示，投资客涌入成为近期楼市的显著特点，4月购买二手房目的是投资或自住兼投资的比例为15%，环比3月份增长了5%，而目前已经达到近30%。
资深地产评论员王世泰表示，深圳楼市上涨主要原因在于通胀预期及宽松的信贷政策带动投资需求入市，但在经过连续几个月的上涨后，投资客已占到成交量20%以上，这表明深圳楼市投机情况已经渐现。“现在入市的投资客，看中的并不是楼市的租金回报，更多是来炒差价的，就是在做击鼓传花的游戏。”他表示，这种现象已经不健康，是一个危险信号，“房价上涨已经呈现出泡沫成分，风险也在增加”。
投资价值明显减小
记者也注意到，伴随着一手房房价连续上涨，深圳楼市成交量却出现环比下滑，其中6月份新房成交套数6982套，环比5月下跌17.63%，出现价升量跌的局面。
“深圳楼市投资价值已明显减小，买卖双方都应该多一分‘理性’，少一分‘赌性’。”王世泰说。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，个别楼盘的租售比(房子单月租金与房价总额的比值)已经超过1∶400，值得投资者提高警惕。
下半年楼市或将调整
众厦地产总经理助理林晓华表示，深圳房价目前已经升到一个高位，投资价值在明显“缩水”。以5月份为例，5月二手房的租金回报率仅有3.5%，已低于目前银行5年期定存。
“如果是现在投资，风险肯定比之前大很多，因为现在已经到了楼市上涨这一波‘浪尾’，楼市调整估计将在下半年或明年初到来。”林晓华分析，现在楼市的最大问题是价格上升缺乏经济增长作基础。一方面实体经济在收缩，另一方面人们在心态上又担心通货膨胀。而值得思考的是，在下半年，银行放贷将逐步收紧，个人购房优惠政策则也可能于年底取消。此外，下半年深圳还将有40多个新盘上市，供应量的放大，价格上的促销优惠必不可少。多种因素叠加，楼市调整估计将在下半年或明年初到来。
不过，有些投资者已意识到风险。记者昨日随机采访了几位投资客，一位表示刚卖掉一套房，另一套也准备出手，因为他看成交已在放缓。其他两位则认为，普通住宅价格虚高维持不了多久，近期他们将谨慎观望再作打算。
对于上半年房价的快速上涨，业内人士提醒，我市房地产市场调整时间较短，房价上涨过快，楼市泡沫明显，购房风险正在逐渐加大。
市房地产研究中心副主任王锋博士表示，上半年新房价格上涨迅速，涨幅达到30%，“风险肯定正在聚集。今年市场成交量放大，本来是刚性需求的释放，但是投资客也借机入市，导致了更大的风险。房价上涨，交易量就开始回落，现在每个月成交都比上一个月有一定回落，这也是一种市场的价值规律的体现。但是，最让人担心的是投资性需求，它们可能会对价格进行推波助澜，需要引起关注。”
王锋提醒购房者，在目前的市道下，应该保持一种平和的心态。对于普通购房者来说，房价涨得太离谱，个人的压力就大。
中原地产深港研究中心总监张伟说，“房价是否理性，主要看后续购买力够不够。从保障大多数人的居住来看，现在深圳的房价肯定是不理性的。”他提醒购房者，目前的风险来自两个方面。首先，当前房价的快速上涨，是国家放松货币政策和一系列优惠购房政策带来的，下半年，其中的有些政策将要失效，这一点要引起注意。二是对于投资者来说，买房之后要卖出去的时间很长，谁也不能保证一年之后市场是一个什么样子，不能仅仅看现在市场情况去买房。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，4月以来，深圳的房地产市场再度强烈升温，大量楼盘单价已经接近甚至超过2007年的最高水平。房价的快速蹿升，楼市再度聚集起明显泡沫，偏离普通百姓能够承受的范围，在整个经济环境都没有普遍好转的情况下，这种状态是不健康不合理的。
宋丁说，“同时，随着价格的快速增长，需求将进一步下降，刚性需求逐步让位于投资和投机需求。下半年，投资和投机需求将更加活跃，市场的风险更加强烈。”
记者注意到，我市国土房产部门日前公布的《2009年1～5月深圳房地产市场分析报告》中说，“为了防范充裕的市场流动性可能产生的新一轮土地、房产泡沫，未来市场资金供应有可能收紧，打击投机炒作的力度可能会加大。这对于抑制未来房价可能出现过快上涨和规范市场秩序具有积极意义”。
