深圳房价难道会只涨不跌？(2)

　　影响房价的软环境
　　　　房价不是成本的简单相加，其形成主要还是受供求关系的影响，市场条件才是房价变动的关键。
　　　　深圳的房价现在的高位运行，是深圳特殊的市场环境所决定的。城市地理结构、土地、人口组成、经济发展水平、深港一体化等等，都是深圳区别于内地城市的市场环境的地方。随着深圳的持续稳定的经济发展，可预见的由于地铁开通而大幅改善的交通状况，以及深圳作为移民城市，源源不断的新进人口，都会造成持续旺盛的刚性需求，而可作为供应量的土地，尤其是关内，却越来越少，造成供不应求的市场状况，同时市场炒作行为的出现，驱使房价日益抬高。
　　　　龙固新对供求关系的理解是，供求最终表现为市场的房价总价与租金之间哪个更能被接受。比如单价增长，总价不变的情况下，对仍有购房需求者而言，购买的面积会缩小。如市场长期走好，租金与房价大致相当，可以认为市场需求仍在，只是面积减小了，与政府目标发展中小户型一致，但房价可能仍在上升。但如总价上升远远超出正常成本上涨的范围之外，在政府相关的政策调控与消费引导下，面对经济实力无法承受的区域市场或经济能力不足的购房者，就会直接影响购买力。
　　　　除此之外，深圳房地产业作为全国的样板，其注重技术创新，住宅产品自身的更新换代，物业品质的日新月异，都会提升房地产产品的核心价值。区位条件，包括楼盘所处地域的升值前瞻性，以及周边配套，在房价中也能表现出明显的作用。
　　　　几大因素左右未来房价
　　　　“供应的总量没有太大变化，结构会有变化；资金供应没有逆转式的变化，投资分流渠道依然偏少；新的政策2006年出台，2007年重点是落实；高价格水平，集中在个别地区、个别类型。”针对今年的房价走势，世联地产董事长陈劲松如是说。
　　　　在中国经济持续快速的增长、人民币升值、股市长期看好的大环境下，以及深圳本身城市环境水平整体提高，地铁的兴建带来的交通改善，和沿线商业的发展，都能够影响居民的置业热情。片区成熟度和城市化进程的加快，都将为市民提供更成熟更舒适的居住环境，提升片区的居住价值，由于内在城市价值的提升，也可以看出在未来的时间里，楼价仍有一定的上升空间。
　　　　今年前几个月，房价增幅比以往更大，甚至超出业内外人士的预期。“现在的涨幅无疑是太快了”，陈德才表示，由于上半年的入市供应量减少，造成供不应求的情况加重，房价反而上扬。真正起到作用的应该是在政策出台一年后，即是在今年下半年，调控政策将会开始发挥作用，房价涨势会明显放缓。由于90平米以下户型的大量入市，造成一定范围内供应量的爆发，产品的趋同性较强，导致产品结构的变化，从而使房价上涨的节奏减缓。
　　　　郭建波并不认为房价会只涨不跌：“预计这两年，最快今年下半年，深圳一些泡沫较为严重的地区，如龙岗中心区、宝安中心区、特区内楼龄较长的旧盘等将会出现局部下跌，甚至可能出现退房潮。”
　　　　按目前的走势，上半年房价仍会持续走高，而进入下半年，房价将会有所抑制，房产市场将进入一个理性的稳定时期，是业内人士的共识。