深圳房价难道会只涨不跌？(1)

——专业人士深度剖析深圳房价成因和楼市走势
　　　　韩文嘉
　　　　话题缘起
　　　　如今房地产市场是否真的存在泡沫？虽然尚存争议，但在深圳，楼市是否存在“非理性繁荣”的现象，已经引起广大市民的思考。今年前三个月，深圳市场价格呈现出较快上涨的趋势，房价仍然居高不下。一些地区，尤其是关外，已经显现出了未来资源被现有房价提前透支的情况。许多楼盘自开盘伊始，售价便一升再升，而市内大多数住宅的租金却几年来都没有很大变化，住宅的投资回报率明显降低。房价已经趋于一个极端，投资风险不断放大，市场的繁荣背后，非理性的一面隐藏巨大风险。
　　　　许多人会从房价本身的形成过程中，探寻房价高涨、市场火热的原因。在业内人士的概念里，房价不仅仅是由硬性指标如土地成本、建安成本、税费等等简单相加而成，同样也受市场供求关系、政府调控、置业者心理预期等软环境影响。而从这几方面分析，则可以在风云诡谲的地产市场中，剖析出未来房价运行的轨迹。
　　　　构成房价的硬指标
　　　　在专业人士眼中，房价的构成公式可以繁杂得出乎人们的想象：房价＝土地成本＋公关成本＋建筑成本＋监理成本＋策划费用＋销售成本（含广告费、人力）＋开发商利润＋税收＋银行巨额贷款利息＋财务费用＋人力开支＋其他损耗，还有一些无法列出的名目。稍微简单一些的分法，则可以将房屋价格视为由五个部分组成：一是土地成本，一是建安成本，一是开发管理费，一是税费，还有就是利润。
　　　　在近几年，大多数土地实行的招拍挂政策，使得现在的土地成本不断增加。而建安成本在整个市场环境下，也有逐渐升高的趋势。作为开发商，深圳市承翰投资开发有限公司副总经理陈德才深有体会：“现在的建安成本，比传统的建安费用要高出起码20％。”因为在拍得的土地中，有一部分面积属于小区内非营业性公开配套设施，都是要无偿交付给政府的。在深圳现在的土地拍卖中还要捆绑上15％的政策性住房，对开发商而言，可售面积只是建筑面积的一部分，但在不可售的土地上投入的建筑成本与可售土地一样，是没有折扣可言，都要返算到建安成本中的。
　　　　商品房价中包含有开发管理费，还有银行贷款的资金利息和各项税金，如5.5％的营业税、33％的所得税，以及近期开始清算的土地增值税等等。剩下的就是开发商获得的利润。不同的开发商，不同的项目，所得利润也不可一概而言，就业内人士透露，一般开发项目的利润率在20％－40％之间，有些甚至高达50％以上。
　　　　德思勤置业董事长龙固新对此表示：“目前深圳市场的土地成本逐年增高，建安成本受市场影响也有增加，其他费用中税费在增加，而销售费用在减少。而其他费用目前没有太大变化。”
　　　　虽然建房成本有所增加，但其增加的比例也远远没有赶上房价的升幅。英联国际的郭建波就认为，目前的房价偏离自身价值太大，原本每平方米售价6000多元的房子可以在几个月内上升到一万多元，这说明房价与成本的几个硬指标并没有太大的关系，完全是市场等软环境在推动房价上扬。