对于传统的中国家庭来说，买房是人生头等大事。每逢岁末，市民手上多多少少会有些余钱，于是买房就成了年末的一件大事。近年因房屋涨价造成的二手房交易造成纠纷，成了法院受理的“热点案件”之一。记者盘点去年法院审理的二手房纠纷的两大热点，请律师为市民“支招”，教市民遇到二手房纠纷如何正确运用诉讼途径保护自己的权益。
春节将至，不少深圳市民都忙着买房、搬新房。可花60万元卖了二手房的廖女士却仍无法搬进新房。原来，此房的原业主丘女士曾将房屋转让给另一买房者吴女士，双方发生纠纷没办过户。原业主遂将房子卖给廖女士，并办理了过户。可吴女士认为丘女士是因房价涨了不愿按原价卖，和廖女士恶意串通卖房。三方为此打了多场官司，陷入到了“诉讼持久战”。
购买二手房引发纠纷
2002年2月，丘女士购买了福田区一套80平方米的安居房。次年5月，丘女士和吴女士签订转让房屋协议，约定将这套房屋以47万元的价格转让给吴女士，吴女士应支付15万元给丘女士作为首期款，余款在办理过户时一次性支付；丘女士在收到首期款后将房屋交给吴女士使用，任何一方违约都处以5万元违约金，办理安居房全产权手续的费用由丘女士承担……2003年6月，丘女士在收到15万元首期款后，将该房屋交给吴女士使用。
2005年4月，丘女士取得了该房产的房产证，但双方因过户和付款问题发生纠纷。同年6月，吴女士认为丘女士迟迟不履行房屋过户义务，遂将其告上法庭，请求法院判令其支付违约金5万元，并协助其办理过户手续。丘女士提出反诉，称吴女士没支付剩余的全部房款，请求法庭解除转让协议，判令吴女士返还涉案房屋，支付违约金和租金。
福田区法院一审认为，吴女士和丘女士的房屋转让协议有效。但导致双方协议未能履行的原因在于，双方在转让协议中约定了“同时履行义务”：吴女士认为没办理过户不应付款，丘女士认为不付款就不办过户。法院认为双方均互相都有责任，遂判决驳回吴女士的起诉和丘女士的反诉。
判决后，吴女士和丘女士都没上诉。后双方多次委托律师发函，一个要求继续履行转让协议，一个要求解除协议，但都没达成协议。
诉讼波及三家庭
2005年12月，丘女士将该房产以60万元的价格，卖给了另一购房者廖女士，双方签订《房地产买卖合同》并办理了过户手续。吴女士得知后拒绝搬出该房屋，廖女士取得了产权却住不进房子。
2006年3月，吴女士将卖房者丘女士告上法庭。她认为丘女士因房价上涨的原因，迟迟不履行房屋过户义务，还和廖女士恶意串通签订《房地产买卖合同》，将已卖给她的房屋再次卖给别人，并办理了过户。她请求法院判决丘女士和廖女士签订的合同无效。廖女士作为此案的第三人，也卷进了官司。
在法庭上，吴女士提交了录音证据，欲证明廖女士在购房屋前已经知道了房屋出售的情况。她还认为，当时的市场价类似房产已经超过1万元/平方米，丘女士以60万元的价格将房子卖给廖女士，明显低于当时的市场价，存在恶意串通。
丘女士辩称，因为吴女士没付清房款违约在先，她已经单方面解除了转让协议。她处分的是自己的物业，况且在签订《房地产买卖合同》的时候，她并没有向廖女士披露已经和吴女士签订转让协议的情况，不存在恶意串通。
廖女士则称，买房时丘女士说里面住的是租户，她购房前并不知道房子曾卖给吴女士，请求法院判决她和丘女士签订的《房地产买卖合同》有效。
现象分析
"毁约事件"频频发生
近年来，深圳房价一路走高，二手房交易日趋活跃，二手房买卖纠纷也逐年增加。根据罗湖区法院的一份统计数据来看，2006年1至9月份该院共受理二手房买卖合同纠纷案件83宗，比去年同期增长了21%。法院认为纠纷发生的起因在于：房价不断高涨，在房屋买卖合同签订以后，卖方为了寻求以更高的价格出售房屋而不惜违反合同约定，破坏交易。
纠纷1
卖方以更高价卖给第三方
本来卖房者和购房者签订了合同或协议，决定将自己的房子转让给对方，可还没来得及办过户，房价又涨了。受到利益的驱动，卖房者撕毁原来的约定，将房子以更高的价格出售给第三人，并办理了产权过户登记手续。纠纷2
房价涨了卖方不按原价出售
卖房者和买房者签订了房屋买卖合同后，房价又涨了，卖房者觉得当时卖亏了，于是不愿再以合同约定的价格出售房屋。他们向买房者明确表示：拒绝出售房屋。双方发生纠纷。
律师支招
关键在于如何告准告对
春节将至，不少卖房者选择在年底放盘，市民手中余钱多了，也会准备投资买房、搬新房。可是如果买二手房遇到纠纷，市民该怎么保护自己的合法权益呢？昨日，记者采访了曾代理上述案件的广东国晖律师事务所的邵秋雯律师。邵律师认为，碰到二手房纠纷诉讼，关键在于怎么告才能告准、告对，这样才能争取到自己的权益。她针对去年二手房买卖出现的两大纠纷向市民“支招”。
招数1：如果买房者遇到房屋买卖合同签订后，卖方又将房屋以更高的价格出售给第三人，并办理了产权过户登记手续的情况。那么买房者首先应该清楚地认识到：原房屋买卖合同在客观上，已经很难或无法继续履行。那么，买房者最好直接以“卖方违约”为由将卖房者告上法庭，请求法院判决解除房屋买卖合同，要求卖方双倍返还购房定金。
招数2：如果房屋买卖合同签订后，由于房价攀升，卖方不愿再以合同约定价格出售房屋。那么买房者应该看到：此时房屋买卖合同还有继续履行的可能。在这种情况下，买房者可以以“卖方违约”为由将卖房者告上法庭，请求解除房屋买卖合同，要求卖方双倍返还定金；也可以以“卖方违约”为由，请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同。
邵律师还提醒市民：在吴女士、丘女士和廖女士之间的二手房买卖纠纷中，由于吴女士和丘女士以前自行签订的协议约定了“同时履行义务”，吴女士认为没办理过户不应该付款，丘女士认为不付款就不应该办理过户，这一有漏洞的协议成了“诉讼持久战”的导火索。在二手房买卖中，卖方一般是个人业主，因此双方拟定的协议可能不尽完善。市民在遇到房屋买卖等重大事情时，最好找房地产专业人士或者律师来草拟协议，这样才能更好地保护自己的权益。
法院认为“恶意串通”证据不足
福田区法院一审认为：吴女士提交了录音证据，欲证明廖女士在购房前已知道了房屋出售的情况。但经法院审查，这些录音形成于办理房产过户之后。吴女士还认为60万元的价格明显低于当时的市场价，也没提交相应的证据。因此，吴女士无法证明丘女士和廖女士之间构成恶意串通行为。
法院认为，丘女士和廖女士签订的房屋买卖合同为有效合同。虽然吴女士和丘女士签订房屋买卖合同在先，丘女士已将房屋交给吴女士使用，但没依法办理产权过户登记手续，吴女士并没有取得房屋的所有权，因此她对丘女士只享有债权。丘女士和廖女士签订合同后，办理了产权过户登记手续，廖女士依法取得了房产的所有权。根据不动产物权的公示、公信原则，以及物权优于债权的法律原则，廖女士的所有权应受法律保护。吴女士和丘女士之间的房地产买卖合同违约责任问题，可另循法律途径解决。
法院遂作出一审判决：驳回吴女士的诉讼请求。吴女士提出上诉，市中级法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。可这场因二手房转让引发的官司并没有结束：后来廖女士提出侵权诉讼，请求法院判令吴女士搬离该房屋，目前正在二审之中；吴女士又状告卖房者丘女士要求赔偿……
春节快到了，可廖女士还没能搬进自己购买的新房，吴女士也没能解决二手房转让中的烦恼。（记者 吴欣）
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