股票基金市场红 房贷虽加息未现“还贷潮”

    ■股票基金市场红火收益远高利息，提前还贷者应比往年少

    ■固定利率房贷显优势，信用记录良好者可享8.5折 

    还有半个月，各家银行将对今年4月28日前办理房贷业务的供房族执行新的房贷利率，今年房贷利率的“三级跳”有没有在岁末年终时引发新一轮提前还贷潮呢？昨天下午，记者走访多家银行的营业网点，银行普遍表示，股票、基金市场红火及对还款记录良好的客户实行8.5折优惠利率等因素令年底提前还贷市民没有往年多。

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    利率：一年之内三级跳

    今年的4月28日和8月19日，央行两次上调金融机构贷款基准利率。5年期贷款基准利率由6.12％提高到6.39％后又被提升到6.84％。利率不断升高的变化让选择了银行固定利率房贷业务的市民初尝甜头。

    市民雷小姐则表示，她2004年7月16日向银行贷款50万元，选择等额本息（即每月还款额相同）的还款方式，按揭合同签订之时房贷月利率为千分之四点二，当年12月归还银行本息为3064.21元，2005年元旦之后因利息利率上调，她每月的月供增至3310.84元，贷款利率的继续上调，导致今年元旦过后，她每月的按揭款达到3437.44元。前不久，她更改了还款方式，将等额本息改成等额本金，明年元旦过后，她每月的月供将近4000元。雷小姐说：“这还是银行依据我良好还款记录给我8.5折优惠呢！以后手头一有闲钱就还银行。”

    按照雷小姐算的账，利率越来越高，月供越来越多，确实应该提前还贷。但上周五，记者分别致电中行深圳分行、民生银行深圳分行和农业银行深圳分行，得知今年提前还贷的客户同比少了许多。

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    缘由：银行优惠股票基金红火

    据业内人士分析，出现这种状况的原因在于两个方面。其一，资本市场活跃。今年下半年以来，股票、基金市场火爆异常，尤其是基金投资回报高得离谱，吸引一些从未染指股票基金的市民也去炒股炒基金。相比之下，投资这些资本产品或理财的收益远远高于还房贷省下的利息。

    采访中，记者在一银行的营业网点就遇到市民何女士：今年8月19日第二次提高贷款利率后，她便将家里的定期存款拿出一部分还房屋贷款，上个月月底，看到股票、基金大卖，周围同事纷纷投资股票、基金，她也便想尝试，但苦于手头资金量太少，便跑回银行询问，能否重新贷款，最后因需重新办理贷款手续而作罢。

    此外，贷款利率上调，对有意寻找资金出路来说的商业银行可谓双刃剑，担心市民贷款热情被打击，从而影响银行的房贷市场。为此，各银行在央行“上限放开，实行下限管理”的政策下，纷纷出台优惠政策，其中对无拖欠贷款记录、能按期还款、信用记录好的客户执行下浮利率或基准利率，下浮的幅度则从0.9倍到0.85倍不等。

    有银行业表示，执行优惠之后的利率事实上增幅不是很大。具体而言，今年4月28日以前办理的5年以上的老房贷，以20万20年为例，按等额本息法计算，每月的还款额将增加35元。4月28日至8月19日之间办理的，月还款额将增加7元。

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    建议：理性对待提前还贷

    多家银行从事按揭业务的工作人员告诉记者，在日常工作中，经常有像何女士那样提前还贷几万元，后来又急需用钱重新向银行借钱的市民。那么，按揭一族究竟在什么样的情形下能提前还贷？提前还贷又有什么技巧呢？

    理财专家表示，提前还贷也要讲究技巧。以30万元15年商业贷款计算。假设今年11月提前还贷5万元，提前还贷后，也需要变更还款方式，是选择“缩短还款期限，月供基本不变”还是选择“减少月供，还款期不变”呢？如果选择缩短还款期限，那么提前还贷5万元，可以缩短3年零2个月还款时间，节省利息37202元左右。如果选择减少月供，那么每月还款额将减少480元，节省利息17797元。两种还款方式不同，所节省的利息也相差19405元。专家建议，提前还贷的市民，如果房贷月供压力不大，可选择“缩短还款期限，月供基本不变”，这样可以节省一大笔利息；如果觉得月供压力较大，可以选择“还款期不变，减少月供”。

    银行业有关人士表示，盲目提前还贷并不可取。虽然从下月开始执行新利率，但并非所有房贷利率都将上调。一至三年的住房贷款，加息后利率下浮10％或15％后也有可能比加息前减少。如果手头资金紧，勉强提前还贷，影响到生活质量，也不是很划算的理财之道。